미아사거리역 아파트 1577가구 재개발, 전용 84㎡ 20억 찍을까

서울 강북구 지하철 4호선 미아사거리역 아파트 단지에 최고 45층짜리 대규모 신축 대단지가 들어설 예정이다. 미아동 75 일대에 조성되는 해당 아파트는 최고 45층, 1577가구 규모로 공급된다.

강북 주택정비형 재개발 가운데 처음으로 준주거지역 상향을 적용해 사업성을 높인 것이 특징으로 인근 신축 아파트의 전용면적 84㎡ 가격이 19억~20억원 수준까지 형성된 가운데, 재개발이 완료된 뒤 새 아파트 가격이 어느 수준에 도달할지도 관심사다.

미아사거리역 인근, 준주거지역 상향

서울시는 제12차 도시계획위원회 수권분과위원회에서 미아동 75 일대 주택정비형 재개발 정비계획 결정 및 정비구역 지정안과 경관심의안을 수정 가결했다.

대상지는 강북구 오패산로35길 20 일대 5만5000㎡ 규모로 지하철 4호선 미아사거리역 인근에 위치하지만 1960년대부터 형성된 노후 저층 주택지가 남아 있어 주거환경 개선 필요성이 제기돼 왔던 곳이다.

따라서 이번 계획에 따라 노후 주택지는 지상 최고 45층 공동주택 1577가구로 탈바꿈할 예정이다. 해당 단지엔 공공주택 312가구가 포함되며 부대복리시설과 도로·녹지 등 기반시설도 함께 정비된다.

사업의 핵심은 기존 제2종일반주거지역 등을 제3종일반주거지역과 준주거지역으로 상향 조정했다. 서울시는 사업성 보정계수 1.8을 적용해 허용용적률을 기존 210%에서 246%로 높였으며 계획용적률은 346%를 적용했다.

용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율이다. 일반적으로 용적률이 높아지면 같은 땅에서 더 많은 연면적을 확보할 수 있어 주택 공급량과 사업성을 높일 여지가 생긴다. 다만 실제 사업 수익은 공사비와 금융비용, 조합원 분담금, 일반분양 수입 등에 따라 달라진다.

이웃 미아사거리역 아파트, 전용 84㎡ 19억~20억원

사진=서울시

재개발 이후 가격을 가늠해 보려면 주변 신축 아파트의 실제 거래가격을 살펴볼 필요가 있다. 비교 대상으로는 성북구 길음뉴타운의 래미안길음센터피스와 롯데캐슬클라시아를 들 수 있다.

최건 거래된 실거래가를 살펴보면 래미안길음센터피스의 전용면적 59㎡ 가격은 약 15억7500만원, 전용 84㎡는 20억원 수준으로 확인됐다. 롯데캐슬클라시아는 전용 59㎡가 약 15억9000만원, 전용 84㎡가 약 19억3000만원까지 치솟았다.

무엇보다 지난해까지만 해도 해당 단지들은 전용 84㎡ 기준 13~14억 원 수준에 거래됐기에 불과 1년도 채 되기 전에 5억 원 이상 상승한 셈이다. 이에 따라 미아동 75 일대에 새로운 미아사거리역 아파트 재개발에 들어간다면 상당한 수준의 상승 폭을 기대할 수 있다.

다만 두 단지의 가격을 그대로 신축 단지에 적용하기는 어렵다. 단지 규모와 브랜드, 역 접근성, 주변 상권과 학군, 실제 입주 시점의 시장 상황이 서로 다르기 때문이다. 특히 현재 거래가격과 수년 뒤 완공된 신축 아파트의 가격을 직접 비교할 때는 시간에 따른 시장 변화도 고려해야 한다.

재개발 후 전용 84㎡ 20억 가능할까?

주변 신축 미아사거리역 아파트의 가격을 기준으로 보면 미아동 75 일대의 재개발 완료 후 보수적인 시나리오를 적용 시 전용 84㎡ 기준 15억~17억원, 전용 59㎡는 12억5000만~14억5000만원 수준으로 가정해 볼 수 있다.

만약 수도권 부동산 시장에 주택시장 침체가 시작되고, 분양가 부담이 커진다면 전용 84㎡ 가격이 13억~15억원 수준까지 내려갈 가능성도 배제할 수 없다.

반대로 서울 주택시장 강세가 이어지고 역세권 신축 아파트에 대한 선호가 높아진다면 전용 84㎡ 가격이 17억~19억원에 도달하는 낙관적 시나리오도 가능하다.

이는 주변 단지의 가격을 바탕으로 설정한 가정으로 실제 가격은 착공과 준공 시점, 금리, 공사비, 분양가, 주변 공급 물량 등에 따라 크게 달라질 수 있다.

특히 미아동 75 일대는 아직 정비계획 결정과 정비구역 지정 단계이기에 앞으로 조합설립과 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거 등 여러 절차가 남아 있어 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있다.

공공주택 312가구 포함…세대분리형 주택도 도입

사진=서울시

한편 이번 계획에는 전체 1577가구 가운데 공공주택 312가구가 포함됐다. 전체 공급량의 약 19.8%에 해당한다. 다만 구체적인 공공주택 유형과 공급 조건은 별도로 확인할 필요가 있다.

부모와 자녀가 한 주택에 거주하면서도 독립적인 생활공간을 유지할 수 있는 세대분리형 주택 15가구도 도입한다. 서울시는 이를 통해 허용용적률 인센티브를 적용한다는 계획이다.

단지 배치에도 주변 환경을 고려해 미아사거리역 방면에는 최고 45층 주동을 배치하고, 송중초등학교 방면에는 중·저층 건물을 배치해 일조와 개방감을 고려했다. 지형의 높이 차이를 활용한 테라스하우스도 마련한다.

역과 버스정류장 주변에는 개방형 공원을 조성하고, 남측 오패산로30길에는 공공녹지를 계획했다. 송중초등학교와 북서울꿈의숲을 연결하는 오현로변에는 학교와 연계한 공원을 배치한다.

도로도 북측 오현로는 기존 20.5m에서 23.5m로, 동측 오패산로는 15m에서 19.5m로 각각 넓힌다. 단지 주변 이면도로와 보행 동선을 정비해 차량 진출입과 보행환경을 개선할 예정이다.

재개발 빌라 매매 시 예상 투자수익은?

미아사거리역 아파트 재개발 후 신축 가격이 높게 형성되더라도 기존 주택 소유자의 투자수익이 자동으로 커지는 것은 아니다. 기존 주택 매입가격과 권리가액, 조합원 분양가, 추가 분담금, 세금과 금융비용 등을 함께 계산해야 실제 수익을 판단할 수 있다.

또한 용적률 상향으로 사업성이 개선되더라도 공사비 상승이나 금융비용 증가가 이를 상쇄할 수 있다. 계획상 1577가구 공급이 실제 입주로 이어지기까지는 인허가와 사업비 조달 등 여러 변수가 남아 있다.

미아동 75 일대 재개발은 역세권 입지와 용도지역 상향을 바탕으로 강북권 주거환경을 개선하고 주택 공급을 확대하려는 사업이다. 인근 신축 아파트의 가격은 미래 시세를 가늠하는 참고자료가 될 수 있지만, 실제 투자 가치를 판단하려면 사업 진행 속도와 분양가, 조합원 부담금, 완공 시점의 주택시장 상황까지 함께 살펴봐야 한다.