서울 모아타운 예정지 면목·사당·미아동 2458가구 공급 전망

공급 부족으로 89주 연속 상승세 흐름을 이어가고 있는 수도권 부동산 시장에서 2000가구 넘는 서울 모아타운 예정지 공급 계획이 발표됐다. 이에 따라 중랑구 면목동과 동작구 사당동, 강북구 미아동 등지에서 총 2458가구가 새롭게 공급될 예정이다.

노후 저층 주거지를 정비하고 주택 공급을 확대하여 빠르게 집값을 안정화시키겠다는 서울시의 의지가 보이지만, 일각에서는 사업성 개선과 공공임대주택 공급 사이의 균형을 과제로 지목하고 있다.

면목·사당 2121가구 공급 추진

서울시는 최근 제12차 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 열고 서울 모아타운 예정지에 대한 원안과 수정 가결을 진행했다.

우선 중랑구 면목동 86-3 일대 모아주택 사업시행계획안에 대해서는 원안을 가결하였고, 동작구 사당동 206-1 일대와 강북구 미아동 791-1134 주변은 관리계획안을 수정 가결했다.

이번 심의에서 핵심은 사업성 보정계수 적용이다. 사업성 보정계수는 지역별 토지가격과 사업 여건의 차이를 고려해 용적률 완화와 임대주택 공급 등 공공기여 부담을 조정하는 제도를 뜻한다.

서울시 평균 공시지가보다 사업 대상지의 공시지가가 낮을수록 높은 보정계수를 적용하며 계수는 1.0~1.5 범위에서 산정한다.

이를 통해 면목동 모아주택 4개 구역의 임대주택은 기존 459가구에서 310가구로 149가구 줄었고 사당동 모아주택도 임대주택이 44가구에서 32가구로 12가구 감소했다. 두 지역의 임대주택은 총 503가구에서 342가구로 161가구 줄어든다.

서울시는 사업성을 개선해 정비사업 추진 여건을 높인다는 방침이다. 면목동과 사당동은 2027년 착공을 목표로 후속 절차를 진행하고 있다.

중랑구 면목동 최고 38층, 1904가구 공급 예정

사진=서울시

중랑구 면목동 86-3 일대에서는 면목역 1·2·4·6구역을 통합해 15만2514㎡ 규모의 모아주택 사업이 추진된다. 계획은 지상 최고 38층 공동주택 1904가구와 주민공동시설, 부대복리시설 등을 조성하는 내용으로 이 가운데 임대주택은 310가구다.

대상지는 저층 주택이 밀집한 곳으로 지형 단차와 좁은 도로망 때문에 주거환경 개선 필요성이 제기돼 왔다.

면목동 86-3 일대는 2022년 2월 모아타운 시범사업 대상지로 선정됐는데 면목역 1·2구역은 2026년 7월 사업시행계획인가를 받았으며, 4·6구역도 앞서 서울시 통합심의를 통과해 사업을 추진 중이다.

서울시는 용도지역을 제3종 일반주거지역으로 상향하고 주민공동시설 설치와 세입자 손실보상 등을 반영해 사업성을 개선한 바 있다.

북측 진출입로는 최대 13.6m까지 넓히고 구역 통합 지하주차장을 조성해 주차난과 차량 진출입 문제를 개선할 계획이다. 동원전통시장과 연결되는 구간에는 보행과 주민 교류를 위한 커뮤니티 가로도 마련한다.

서울 모아타운 예정지, 동작구 사당동 217가구

사진=서울시

동작구 사당동 206-1 일대에서는 7824㎡ 부지에 지하 2층~지상 15층, 217가구 규모의 공동주택이 조성될 예정이다. 건폐율은 33.15%, 용적률은 249.98%가 적용되며 임대주택은 32가구가 추가로 공급된다.

대상지는 지하철 7호선 남성역 북서측에 있으며, 총신대학교와 까치산근린공원 사이에 위치한다. 전체 건축물 264개 동 가운데 준공 20년 이상 된 건축물이 221개 동으로 약 83.7%를 차지한다.

해당 사업은 2025년 9월 사업시행인가를 받았다. 사당동 202-29 일대 모아타운에는 총 8개 구역에서 공동주택 1725가구 공급이 추진되고 있어, 개별 사업뿐 아니라 주변 정비사업의 진행 상황도 함께 살펴볼 필요가 있다.

서울시는 사업성 보정계수와 세입자 손실보상 등을 반영해 사업 추진 여건을 개선하는 한편, 분양주택과 임대주택 간 차별을 줄이는 소셜믹스 계획과 세입자 보상 대책을 적용할 계획이다.

미아동은 337가구로 확대…기존보다 124가구 늘어

강북구 미아동 791-1134 일대에서는 기존 213가구에서 124가구 늘어난 337가구 규모의 공동주택이 계획됐다. 임대주택은 34가구로 면목동·사당동의 2121가구 공급 계획과는 별도로 추진되는 사업이다.

대상지는 최대 약 20m의 높이 차이가 있는 구릉지로 노후·불량 건축물 비율이 93%에 달한다. 서울시는 지형과 북한산 주변 경관을 고려해 건축물을 배치하고 도로와 보행환경을 개선할 계획이다.

삼양로와 연결되는 북측 삼양로63길과 남측 삼양로59길은 도로 폭을 넓히고 서측 연결도로를 신설한다. 단지 주변 도로는 구간별 8~12m 폭으로 정비하고 건물과 도로 사이에 3m 폭의 보행공간을 확보할 예정이다.

미아동 사업에는 임대주택 공급과 정비기반시설 설치에 따른 용적률 완화가 적용된다. 서울시는 사업성 보정계수를 활용해 사업 추진 여건을 개선한다는 방침이다.

모아타운이란 대규모 재개발 어려운 저층 주거지

한편 모아타운은 노후 저층 주거지가 밀집한 지역을 하나의 관리계획으로 묶어 주거환경을 개선하는 소규모주택정비 관리지역을 의미한다.

개별 필지나 블록 단위로 공동주택을 개발하는 모아주택 사업을 여러 구역에서 추진하면서 도로와 주차장, 공원 등 기반시설을 함께 정비하는 것이 특징이다.

시에서는 서울 모아타운 예정지 재개발을 통해 대규모 재개발을 추진하기 어려운 지역에서도 노후 주택 정비와 주택 공급을 확대한다는 계획이다.

시의 정책 자료에 따르면 모아타운은 일반적으로 10만㎡ 미만의 지역 가운데 전체 노후도 50% 이상인 곳을 대상으로 하며 관리계획을 통해 주요 도로와 공원, 주차시설 등 기반시설 확충을 추진한다.

다만 사업성 개선이 실제 공급 확대와 사업 기간 단축으로 이어질지는 별도로 확인해야 한다. 사업성 보정계수 적용으로 면목동과 사당동의 임대주택이 총 161가구 줄어든 만큼 사업 추진 여건 개선과 공공임대주택 공급 사이의 균형도 중요한 쟁점이다.