성수동 아파트, 3대 대장주부터 구축 단지까지 도미노 가격 상승

성수동 3대 주상복합, 고가 주거지의 상징으로 자리잡아

서울 성동구의 부동산 시장에서 성수동 아파트에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 갤러리아포레, 트리마제, 아크로서울포레스트 등 ‘성수동 3대 대장 아파트’를 중심으로 고급 주거시장이 형성된 데 이어, 최근에는 상대적으로 가격 부담이 낮은 구축 아파트까지 매수세가 확산하는 모습이다.

서울숲과 한강변을 따라 자리한 이들 주상복합은 이미 서울에서도 손꼽히는 고가 아파트로 평가된다. 2011년 입주한 갤러리아포레는 230가구 규모로 대형 평형 위주로 구성됐으며, 가장 작은 전용 167㎡도 시세가 100억원 안팎에 달한다.

2017년 입주한 트리마제는 688가구로 세 단지 가운데 규모가 가장 크고, 전용 84㎡가 50억원대에 거래되고 있다. 2020년 입주한 아크로서울포레스트는 전용 96~97㎡ 기준 80억원대 호가가 형성돼 있다.

이와 함께 성수전략정비구역 1~4지구 개발도 성수동 주거시장의 주요 변수로 꼽힌다.

비싼 주상복합 대신 구축 아파트로 번지는 관심

사진=네이버 부동산

가장 눈여겨봐야 할 부분은 최근 성수동에서는 고급 주거시설뿐 아니라 상권과 업무지구의 성장까지 맞물리면서 중소 규모 구축 아파트에도 수요가 유입되고 있다는 점이다.

특히 2000년 전후 준공된 단지들은 200~700가구 안팎의 규모가 많고 용적률도 높은 편이어서 단기간 내 재건축을 추진하기는 쉽지 않다.

그럼에도 서울숲과 성수동 상권을 가까이 이용할 수 있고 교통 여건도 좋아 젊은 실수요자들의 관심을 받고 있다. 성수동 3대 대장주와 비교하면 상대적으로 낮은 가격으로 지역의 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점도 장점으로 거론된다.

이러한 성수동 아파트는 크게 뚝섬역 북쪽과 서울숲 인근으로 나눠볼 수 있다. 뚝섬역 북쪽에서는 성수 중앙하이츠빌과 쌍용아파트, 성수동아그린 등이 대표적이다.

세 단지는 모두 2000년을 전후해 준공됐으며 1000가구 미만 규모다. 성수 중앙하이츠빌은 256가구, 쌍용아파트는 777가구, 성수동아그린은 331가구로 구성됐다.

준공업지역 용적률 상향 기대…실거래가도 신고가

해당 단지가 주목받는 또 다른 이유는 준공업지역이라는 입지적 특성이다. 준공업지역은 경공업 시설을 수용하면서 주거·상업·업무 기능을 함께 담을 수 있는 지역을 뜻한다.

서울시는 지난해 3월 이러한 준공업지역 내 공동주택 상한 용적률을 기존 250%에서 최대 400%까지 높이기로 했다. 대표적으로 성수 중앙하이츠빌과 성수 쌍용아파트의 용적률은 약 249%, 성수동아그린은 약 279%에 해당하는데, 서울시의 용적률 기준 변화로 인해 향후 미래 가치가 확 달라졌다는 평가다.

현재 기준으로는 재건축 사업성이 높다고 보기 어렵지만 향후 준공업지역 관련 인센티브가 어떻게 적용되는지에 따라 사업성이 달라질 가능성이 열린 것이다.

실제로 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 성수 쌍용아파트 전용 84㎡는 올해 6월 21억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 5월 같은 면적이 15억3000만원에 거래됐던 것과 비교하면 1년 사이 약 5억~6억원 오른 수준이다.

인근 단지인 성수동아그린 전용 84㎡도 올해 4월 15억7000만원에 거래되는 등 신고가 거래가 이어지는 추세다.

서울숲 주변 구축 단지도 가격 상승세

사진=네이버 부동산

서울숲 인근의 구축 성수동 아파트 역시 최근 가격 상승폭이 커지고 있다. 서울숲대림아파트와 한진타운, 강변건영 등이 대표적인 단지다.

우선 서울숲대림아파트는 6개동, 372가구로 구성된 소규모 단지지만 서울숲역 초역세권이라는 입지가 강점이다. 서울숲과 가까운 데다 성수동 3대 주상복합 사이에 자리하고 있으며 연무장길과 성수1지구에도 인접해 있다.

전용 84㎡는 올해 6월 21억7000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 6월 17억원 후반대였던 거래가격이 올해 3월 20억원을 넘어선 데 이어 다시 최고가를 경신한 것이다.

한강 조망이 가능한 한진타운과 강변건영도 관심 대상이다. 특히 강변건영은 일부 고층 가구에서 한강을 전면으로 바라볼 수 있다는 점이 매력으로 꼽힌다.

다만 성수동 구축 아파트의 가격 상승세가 계속될지는 지켜볼 필요가 있다. 대규모 개발사업이 동시에 진행되고 있다는 점은 긍정적이지만, 높은 용적률과 낮은 재건축 사업성, 공사비 상승 등은 여전히 부담 요인이라는 게 업계의 평가다.