서울역 동자동 쪽방촌 2150가구 재개발 착수, 보상 얼마길래

서울역 앞 동자동 쪽방촌이 마침내 공공주택지구로 지정되면서 5년 넘게 지연된 도심 개발사업이 본격적인 착수에 들어간다. 정부는 공공임대주택 1000가구와 분양주택 1150가구 등 총 2150가구를 공급하고, 기존 쪽방 거주민에게는 새 공공임대주택을 우선 제공한다는 계획이다.

다만 사업이 계획대로 진행되려면 토지·건물 소유주들을 상대로 납득할 만한 적정한 보상 수준에 도달해야 할 것으로 보인다. 정부가 보상제도 개선과 민간 참여 확대에 나선 가운데, 이번 지구 지정이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있을지 주목된다.

서울역 앞 4만7573㎡ 개발…2032년 입주 목표

국토교통부는 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일원 4만7573.9㎡를 공공주택지구로 지정·고시하고 주택 공급사업을 추진한다고 밝혔다.

이번 사업시행자는 한국토지주택공사(LH)로 공공임대주택 1000가구와 분양주택 1150가구 등 총 2150가구를 계획하고 있다. 정부는 지구계획 수립과 토지 보상, 주민 이주 등 후속 절차를 거쳐 2029년 착공하고 2032년 준공·입주 목표를 발표했다.

동자동은 서울역과 인접하고 업무·상업시설이 밀집한 도심 핵심 입지로 정부는 주택 공급을 확대하는 동시에 주거와 상업 기능을 갖춘 고밀 복합공간으로 재편한다는 구상을 전했다.

현재 동자동 쪽방촌은 노후 건축물이 밀집해 있고 취사시설과 욕실·화장실 등 기본적인 생활시설이 부족해 주거환경 개선이 시급한 지역으로 꼽힌다.

정부는 기존 쪽방 거주민에게 전용면적 21㎡ 이상의 공공임대주택을 우선 공급할 계획이다. 새 주택에는 세대별 취사시설과 욕실·화장실, 냉난방시설 등을 갖출 예정이며 공사 기간에는 임시 거주시설을 마련해 이주부터 재정착까지 지원한다는 방침이다.

다만 공공주택지구의 지정이 곧바로 착공을 의미하는 것은 아니다. 앞으로 보상과 이주, 지구계획 수립 등 여러 절차가 남아 있는 만큼 실제 사업 진행 속도는 후속 절차가 얼마나 원활하게 이뤄지느냐에 달려 있다.

2021년 발표 후 5년 넘게 지연, 이유는?

사진=SBS

동자동 쪽방촌 공공주택사업은 2021년 2월 정부가 서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생사업 추진계획을 발표하면서 본격화됐다.

당시 정부는 공공임대주택 1250가구와 공공분양주택 200가구, 민간분양주택 960가구 등 총 2410가구를 공급하는 방안을 제시했다. 계획대로라면 2023년 건설에 착수하고 2026년 주민 입주를 시작할 예정이었지만, 공공주택지구 지정이 늦어지면서 일정이 크게 밀렸다.

사업 지연의 배경에는 토지·건물 소유주와 쪽방 거주민, 정부 사이의 서로 다른 이해관계가 자리 잡고 있다.

토지·건물 소유주 측에서는 공공개발 방식과 보상 수준에 대한 불만을 제기했다. 일부 소유주들은 민간개발을 대안으로 요구하며 공공개발에 반대해 왔는데, 2026년 4월 기준 민간개발 추진위원회에 따르면 토지 등 소유주 417명 가운데 약 62%가 동의서를 통해 의사를 전달한 바 있다.

반면 쪽방 거주민들에게 사업 지연은 열악한 주거환경에서 생활하는 기간이 길어진다는 의미다. 국무총리 소속 사회대개혁위원회는 2026년 8월 주민 간담회에서 사업이 장기간 지연되면서 주민들이 겪는 어려움을 청취하고 조속한 추진 필요성을 제기했다.

결국 동자동 개발은 단순히 주택을 얼마나 공급할 것인지의 문제라기보다 토지 소유주들과의 합의 보상이 사업 추진의 핵심 쟁점이다.

토지 소유주 보상 개선…이익공유형 주택도 도입

사진=SBS

이에 따라 정부는 사업 추진 과정에서 토지 등 소유자의 권익을 보장하기 위한 제도 개선에 나섰다.

먼저 민간 건설사업자가 공공주택사업의 공동 사업자로 참여할 수 있도록 관련 지침을 개정하여 공공의 사업관리 역량과 민간의 시공 전문성을 결합해 사업 추진 여건을 개선하겠다는 의지를 보였다.

여기에 현물보상과 관련한 세제 및 권리 승계 방안도 추진한다. 현물보상 분양권을 1개만 보유한 1세대가 해당 분양권을 양도할 경우 일정 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하분에 비과세를 적용하고, 12억원 초과분에는 장기보유특별공제 우대 혜택을 적용하는 방안이다. 최대 공제율은 80%로 제시됐다.

현물보상 지위도 일정 조건을 충족하면 한 차례 승계할 수 있도록 할 계획이다. 매수자가 무주택자여야 하고 현물보상 대상자가 늘어나지 않아야 하며, 기존 주민의 소유권을 이전받는 등의 요건이 적용된다.

분담금 마련이 어려운 주민을 위한 이익공유형 주택도 도입할 예정이다. 일반 현물보상 분양가의 50~80% 수준으로 공급받을 수 있도록 해 초기 자금 부담을 줄이겠다는 구상이다.

다만 이러한 대책이 실제로 얼마나 효과를 낼지는 세부 시행 조건에 달려 있다. 세제 혜택의 적용 대상과 요건, 현물보상 지위 승계 범위, 이익공유형 주택의 권리와 향후 처분 조건 등을 구체적으로 확인해야 한다. 제도 개선이 발표됐다는 사실만으로 소유주들의 반발이 해소됐다고 보기는 어렵다.

2032년 입주 목표, 이제는 실행력이 중요하다

동자동 쪽방촌 개발은 서울역 앞 핵심 입지에 주택을 공급하는 사업인 동시에, 주거취약계층의 생활환경을 개선하고 기존 소유주의 재산권을 조정해야 하는 복합적인 공공개발사업이다.

이번 공공주택지구 지정은 장기간 지연된 사업이 다음 단계로 넘어가는 계기가 됐다. 정부는 보상제도 개선과 민간 참여 확대를 통해 사업 추진 여건을 마련하고, 2029년 착공과 2032년 준공·입주를 목표로 하고 있다.

하지만 앞으로의 성패는 계획의 발표보다 실행 과정에서 결정될 가능성이 크다. 보상에 대한 이견을 얼마나 조정할 수 있는지, 쪽방 주민의 임시 이주와 재정착을 얼마나 안정적으로 지원하는지에 따라 계획의 진행 여부가 갈릴 것으로 보인다.