효창공원역 재개발 도심복합사업 들썩…빌라 호가 10%↑ 거래는 ‘잠잠’

서울 용산구 효창동 일대가 도심복합사업 후보지로 지정된 이후 주택시장에도 기대감이 번지고 있다. 빌라 매수 문의가 늘어난 데다 일부 집주인들은 매물을 거둬들이거나 호가를 크게 올리는 모양새다.

다만 효창공원역 재개발 기대감이 곧바로 실제 거래로 연결되지는 않는 모습이다. 사업이 아직 후보지 단계인 데다 매도자와 매수자가 생각하는 가격 차이가 커졌기 때문이다.

4040가구 공급 예정…서울 도심 대규모 개발

도심 공공주택 복합사업이란 민간 방식으로 정비사업을 추진하기 어려운 노후 도심이나 역세권, 저층 주거지를 공공 주도로 고밀 개발하는 사업이다.

용적률 등 각종 규제를 완화해 사업성을 높이고, 일반적인 정비사업보다 절차를 단축해 주택 공급을 앞당기는 것이 목적이다.

효창공원역 재개발 지역은 이 가운데 역세권을 고밀 개발하는 ‘주거상업고밀지구’ 유형으로 추진된다.

국토교통부는 지난달 30일 효창공원앞역 북측 9만3262㎡를 비롯한 서울 11곳을 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지로 선정했다. 해당 지역에서 예상되는 전체 공급 규모는 약 1만8000가구다.

우선 효창공원앞역 북측에는 약 4040가구가 들어설 예정인데, 이는 서울 신규 후보지 가운데 양천구 염창역 남측 4222가구에 이어 두 번째로 규모가 크다.

후보지 발표 후 빌라 호가 급등

사진=국토교통부

현장의 공인중개사들은 후보지가 발표된 이후 매수 문의가 눈에 띄게 증가했다고 전했다. 효창동의 한 부동산 관계자는 “효창공원역 재개발 후보지 발표 전에는 매수 문의가 거의 없었는데, 발표 이후 계속해서 문의가 들어왔다”라며 “심지어 빌라를 내놓은 집주인들도 가격이 더 오를 거라고 보고 매물을 거두는 추세”라고 전했다.

높은 기대를 받는 만큼 호가도 고공행진 중이다. 기존에는 대지지분 5평 이하 빌라는 기존 거래가격이 3.3㎡당 1억원에서 1억3000만원 수준이었고, 대지지분 5~10평은 3.3㎡당 약 1억원 정도였는데 후보지 지정 이후 평균 호가가 약 10% 높아졌다는 게 현지 중개사의 설명이다.

또 다른 관계자 역시 **“투룸 빌라는 6억~6억5000만원 정도에 거래됐는데, 요즘엔 10억에서 비싸면 12억원까지 호가를 올렸다”**라고 귀띔했다. 개발 기대감이 매도자의 희망 매매가를 대폭 끌어올린 것이다.

매수자는 “너무 비싸다”…거래 공백 발생

문제는 매도자와 매수자의 가격 인식이 크게 벌어졌다는 점이다. 매수자들은 기존 거래가격에서 살짝 더 오른 7억~7억5000만원 수준이라면 매입을 검토할 수 있지만, 일부 집주인들이 제시하는 호가는 2배에 가까운 금액이라 난색을 표한다는 것이다.

한 부동산 관계자는 “매물 자체가 줄어든 데다 가격까지 크게 올라 현재는 거래가 쉽게 성사되지 않는 분위기”라고 전했다.

즉 후보지 지정으로 투자 심리는 살아났지만 가격 상승 기대가 오히려 거래를 막는 현상이 나타나고 있는 셈이다. 매도자는 개발 이후 추가 상승을 기대하고 매물을 거둬들이는 반면, 매수자는 아직 확정되지 않은 사업에 높은 프리미엄을 지급하는 데 부담을 느끼고 있다.

재개발 후보지 선정 단계, 아직 갈 길 멀어

사진=서울시

문제는 사업 추진 과정에서도 넘어야 할 단계가 남아 있다는 점이다. 효창공원역 재개발 후보지로 선정됐다고 해서 곧바로 개발이 확정되는 것은 아니기 때문이다.

정부는 이달부터 후보지별 주민설명회를 진행하고 내년 상반기 예정지구 지정을 추진할 계획이다. 이후 예정지구 지정일로부터 1년 안에 토지 등 소유자 3분의 2 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 확보해야 본지구 지정이 가능하다.

주민들의 이해관계도 일치하지 않는다. 작은 빌라를 보유한 소유자들은 개발에 따른 자산가치 상승과 입주권 등에 대한 기대가 큰 반면, 다가구주택이나 대지지분이 큰 주택을 가진 소유자들은 상대적으로 불리할 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

이에 전문가들은 “투자 목적으로 소형 빌라를 보유한 집주인들은 사업을 반기는 경우가 많지만, 규모가 큰 주택 소유자 가운데서는 자신의 토지가 공공사업에 편입되는 데 대한 반발도 나타나고 있다”고 설명했다.

특히 월세 수입이 상당한 다가구주택 소유자의 경우 개발 과정에서 임대수익이 끊길 수 있어 사업에 무조건 찬성하기 어렵다는 지적이다.